93万亿库存与59万亿债务压顶，房地产出路何在？

当全国商品房待售面积突破93万亿元、行业债务规模飙升至59万亿元，房地产市场正经历前所未有的分化与阵痛。一线城市去化周期短、压力小，而部分三四线城市的库存消化甚至需要超过60个月。债务风险隐藏在信托、ABS等金融产品中，违约率攀升正悄然波及金融体系。尽管限购取消、首付降至15%等政策密集出台，市场为何仍反应平淡？专家指出，资金与房源匹配难、信心修复缓慢是关键痛点。本期播客深入剖析库存与债务的结构性矛盾，追问救市政策的实效边界，探讨行业如何通过精细化调控与转型寻找新出路。

大家好，欢迎收听我们的播客，我是主持人凌薇。今天，我们特别邀请到了房地产专家陈哲，一起来聊聊房地产市场的新动态。陈哲跟大家打个招呼大家好，我是陈哲。很高兴能和大家分享最新的市场情况。好，那咱们今天就来聊一聊，最近国内房地产市场面临的新的挑战，包括新建商品住宅的待售面积突破93万亿元。的峰值以及房地产相关的债务规模也突破了59万亿元。我们会在今天的节目当中，先给大家聊一聊这个库存和债务双双飙升背后的一些结构性的差异，然后，我们再来聊一聊这个债务滚动的逻辑和风险。最后，我们再来聊一聊目前市场上存在的一些救市的措施，以及这些措施带来的挑战。好的，那我们就开始今天的内容，咱们先来聊第一个部分，就是库存和债务的结构性差异。首先，第一个问题，咱们先来聊一聊，最近国内商品房的库存结构到底有什么样的新的变化，就是现在整个全国的商品房的待售面积已经达到了93万亿元，然后比2021年的时候增长了47%那这个增长其实主要是受到了围城和环城市郊结合部的项目的影响。那这些地方的供应量比较大，但是城市的中心区的库存其实是下降的，所以说就是一线城市和一些热门的二线城市它的去化周期是比较短的，然后库存压力比较小，但是一些三四线城市，尤其是荆棘比较薄弱人口流出的城市，它的去化周期是明显拉长，有的甚至超过了60个月。那这个就导致了整个行业的压力是不平衡的。那这个债务结构最近有什么新的变化吗？现在整个房地产的债务规模已经突破了59万亿元，那这个债务主要分布在开发商的手里，那比如说一些信托还有一些abs就是资产支持证券这些产品上面那这些产品其实它的违约率也是在上升的所以说就是不同类型的债务风险是不一样的。对，没错，就是一些信托产品和一些理财资金的底层资产还是跟房地产是绑得很紧的那这些产品的投资者，其实也是比较集中在一些高净值的人群那。但是一些银行的贷款一些债券它的坏账率也是在攀升的，那这个就导致了整个金融体系的压力也是在增加的，那你觉得现在这个库存和债务的双重压力会给房地产市场带来什么样的新的变化？现在整个市场已经明显的出现了这种分化的特征，那一些热门的城市可能还会稍微抗跌一些。但是一些库存压力比较大，的城市就可能会继续的阴跌，那整个行业的利润率也在被挤压，那大家的投资信心也需要更长时间来恢复行关羽库存和债务的结构性差异这部分内容咱们就先聊到这休息一下马上回来那我们接下来就进入第二个部分，我们来聚焦一下房地产债务的风险。那这个我们就想聊一聊房地产的债务到底是怎么滚起来的房地产行业，它是一个高杠杆儿的行业，那它拿到土地之后，它可能会在短期内进行大量的投资。那它的资金很大一部分都是来自于开发商的自有资金和银行贷款。那这个时候一旦它的销售放慢下来，那它的资金链就会立刻变得很紧张，所以说债务和销售是息息相关，对没错，就是房贷如果卖不出去，那开发商就收不到钱，那他还利息就成问题，那这个时候他就不得不推迟一些项目的开发。那这个时候，整个市场的供应量就会下降，那房价的下跌压力就会增加，那这个恶性循环就会越来越严重那现在这个房地产的债务到底有哪些隐藏的风险？就是现在开发商的负债率已经很高了，那他如果一旦销售停滞的话，它的资金链就会很紧张，那比如说像恒大这种，已经爆雷的了，那它后面还有很多项目停工，那这个就会涉及到大量的购房者的权益，这还挺严重的。对，然后还有就是银行的贷款和信托这些如果出现问题的话，也会让这个债务雪球越滚越大，那这个一旦爆发的话，不光是会让相关的企业倒闭，还会让这个金融体系受到影响，甚至会让经济增速下滑。你觉得是什么导致了房地产债务这个问题，辉月来越复杂，其实房地产债务的问题背后是有很多层面的，比如说有开发商的基金扩张，然后有购房者的预期不稳定，也有金融监管的漏洞等等，这些东西都交织在一起，那这个就导致了它的风险是传递的是非常快的。那比如说它会影响到相关的企业和银行，甚至会影响到整个经济的走势那这个就很难去精准的去预测和管控好，那关于房地产债务的风险，咱今天就先聊到这，我们休息一下，等会再接着说。那我们现在来聊第三个部分，就是旧市的政策工具箱里面到底还有哪些东西。最近其实政策是非常密集的在发布，那比如说像2024年9月的时候，全国就有一个。38个城市全面取消了限购，然后包括首套房的首付款也统一降到了15%，包括存量房的贷款利率也再次下调了50个基点还有一些城市开始搞这种以旧换新，就是通过国资平台来收购二手房作为保障房听起来已经挺全面了，为什么市场还是没有反应对，其实这些政策出来之后，虽然说让买房的门槛更低了，但是毕竟大家的信心恢复还需要时间，再加上现在资金和房源的匹配还是比较难。所以市场只是出现了一个短暂的提升，很快就又回落了，而且价格的预期海是没有改变所以导致整个政策的效果就大打折扣现在就是说政策层面已经没有什么手段了，其实也不是，就是说像最近大家看到的，有一些地方开始给买房的人进行补贴，或者是说放松限售。包括一些金融监管部门也在督促银行要对开发商的贷款进行封闭管理，但是整体的市场已经进入了一个买方市场，大家的购房的需求是比较碎片化的。而且敏感度也很高。那这个时候政策虽然说起到了一些作用，但是要想真正的去扭转这个局势，可能还是需要更系统的一个解决方案。你觉得面对现在的房地产的困境，政策层面还应该做哪些调整？其实我觉得现在政策已经非常的宽松了，已经到了极限，那现在说除了全国性的放松之外，其实更影该。做一些影城施策根据不同的城市去调整，包括一些税收住房的保障，包括金融的支持都应该有一些更精细化的一个措施。这样的话，才能够真正的去稳定市场信心。对，同时，还要去推动行业的转型和升级，包括一些烂尾的项目的复工，包括一些保交楼的一些资金的注入，包括一些信用的修复。让这个市场能够真正的去出情，这样的话，才能够让房地产行业进入到一个新的发展阶段。对，今天咱们聊了这么多，关于房地产市场的库存和债务的澜题也聊了一些救市的政策。其实我觉得归根结底，需要行业和政策一起去努力才能够找到出路。那这一期节目咱们就到这里了，感谢大家的收听，咱们下期再见。