你以为有房贷不能再贷？实操教你房子二次抵押

多数房贷业主偶有现金需求，虽然这类情况常见，但是面对“房屋能否再抵押”这个疑问，不少人并不清楚答案。二次抵押完全属于合规金融操作，只要符合法律和银行政策，房子还可继续融资。

二押并非人人适用，并且，只有房产评估高于剩余贷款时，业主才有资格启动。依据民法典相关条款，如果抵押物价值超所担保债务之上，余值部分亦可设新抵押。譬如房子市值三百万，房贷结余一百万，用银行标准抵押率70%测算，理论最高贷110万。不过商业物业通常仅能50%抵押，由此额度也需要对应调整。

二押门槛并不低，产权证齐全、房龄不超二十年，以及资产流通性良好，都是标配条件。还款记录不能有逾期，因为多数银行要求原贷款偿还至少半年甚至两年。再者，原贷款合同需无禁止二押的条款，否则全无操作空间。并且，借款人得年满十八岁，却又小于六十五岁，还得有良好征信，以及稳定收入以覆盖全部月供。只有满足多重要求，银行才可能批复。

实际操作上，办理流程较为标准，须委托专业机构做市值评估。这一步决定可贷金额。比较不同金融机构，比如原贷款行或其他银行，同时关注他们的利率水平、放款额度以及还款时间。准备材料，包括身份证、结婚证、不动产权证、还款记录、收入证明及资金用途等。例如装修合同，或教育缴费凭证。随后，银行将审核信用资质及房屋状况。通过审核后签合同。最后，去登记机构完成抵押，流程才算完结。

值得注意的是，二押虽然能释放房产流动性，但同时风险不容小觑。一般来说，利率通常较首贷高出1到2个百分点，而各类手续费和评估费也增加成本。另外，原有房贷加新贷款综合每月还款额大增。假如收入断裂，债务压力随时爆表。更糟的是，只要未来房价大跌，抵押物价值缩水，贷款覆盖失效，届时业主需补足资金，甚至可能被强制卖房。因此，资金用途得透明且合规，银行只允许消费、医疗、教育等领域，绝不允许流向股市房市，否则会被收贷。

简而言之，二押是现行金融体系允许的再融资工具，也就是说，符合条件业主可申请，但必须通过正规通道。业主在操作前不妨考量自身现金流与资产升值空间，并建议留有偿付缓冲，防范杠杆过高。至于资金需求较小的情况，其实完全可以用信用贷或其他成本更低方案代替，将二押作为最后选项，这样不仅能避免风险，还能更理性激活资产。